В первом полугодии 2025 года российский рынок недвижимости оказался в условиях жёсткой ставки и исчезновения доступных ипотечных кредитов. Ключевая ставка — 21%, массовая льготная ипотека ушла в прошлое. Эти перемены мгновенно отразились в цифрах: за шесть месяцев объёмы ипотечных выдач обрушились на четверть по сравнению с концом 2024-го. И всё же, несмотря на падение, доля сделок, проведённых по льготным программам, остаётся впечатляющей — больше 80%. Ипотечную карту страны по-прежнему окрашивают государственные субсидии.
Льготные ипотечные программы: ритм и нерв рынка
Динамика выдачи ипотек в 2024–2025 годах (по свежим данным Сбера) наглядно показывает меняющуюся структуру спроса. Разброс разноцветных графиков: жёлтый для госпрограмм, зелёный у Семейной ипотеки, фиолетовый у IT-ипотеки, голубой — на дальневосточные и арктические проекты. Серый цвет — холодная зона классических рыночных займов, объёмы которых теперь заметно менее значительны.
Главная новость начала 2025-го: россияне как никогда стремятся воспользоваться оставшимися льготами. В первом полугодии доля льготных сделок достигла 84% — это на 13 процентных пунктов выше, чем во второй половине прошлого года, когда этот показатель держался на уровне 71%. К слову, тогда, в июне, перед отменой всеобщей льготы на ипотеку, спрос подскочил аж до 85%, будто бы покупатели напоследок бросились в окна последних поездов.
По словам Алексея Лейпи, руководителя департамента Домклик Сбербанка, главную тягу к льготным программам обеспечила Семейная ипотека — она перетянула на себя весь вес государственной поддержки. За полгода объёмы её выдачи подскочили на 12%, или, если уж считать деньгами, на 72 миллиарда рублей. Её доля просто сменила масштаб: с 50% в конце 2024-го до 70% к середине следующего года.
Другие госпрограммы не столь динамичны. Дальневосточная и Арктическая ипотека держится в коридоре 7–9%, IT-ипотека не добирается и до 2%. Для дальневосточной программы январь стал провальным, выдано меньше 5 млрд рублей — но уже к маю объёмы взмыли почти втрое (почти 15 млрд), июнь этот тренд только закрепил. IT-ипотека шла похожим маршрутом: к лету выдачи выросли больше чем в 2,5 раза по сравнению с январём.
Что же происходит с обычной, рыночной ипотекой? Доля классических программ, неожиданно высокая в январе (21%), вскоре скатилась в диапазон 13–16% и держалась так до лета. Эти цифры почти вдвое меньше того, что было год назад: в конце 2024-го базовые кредиты брали в среднем в 29% случаев.
А общий объём выдач по рыночным программам рухнул на 71% (143 млрд рублей), если смотреть по отношению к прошлому полугодию.
Июнь 2025: кто лидирует, кто сдает позиции
Если вглядываться в июньскую разбивку по регионам, картина выглядит контрастной. В десяти самых ипотечно-активных регионах доля льготных сделок по-прежнему бьёт все рекорды, хотя в июне этот показатель снизился на 2 п.п., достигнув отметки 84%. Это возвращение к цифрам марта, но тенденция очевидна: людям по-прежнему важна поддержка государства, а главную роль играет ставка Центробанка.
Семейная ипотека слегка сдала назад и теперь занимает 69% в общем объёме. Лидеры поменялись: впервые за полгода Республика Адыгея перехватила пальму первенства — на её долю приходится 91,6% всех льготных сделок. Ранее на этой позиции удерживалась Республика Хакасия, сейчас у неё чуть меньше — 90,4%. Замыкает тройку Астраханская область (89,2%).
На Дальнем Востоке спрос на специализированную «арктическую» ипотеку подскочил особенно заметно: в Бурятии её доля достигла головокружительных 81,7%, на Сахалине — 78%, в Якутии — 75,4%. Всего по стране объем этой программы за месяц вырос более чем на 2 млрд рублей.
IT-ипотека впервые привлекла столь пристальное внимание — объём кредитования в июне уже превысил 4 млрд рублей, что в 2,7 раза больше, чем в январе. Абсолютный лидер тут — Томская область (9% всех кредитов), Новосибирская (6,7%) и Нижегородская (6,4%) области тоже не отстают.
Рыночные кредиты, несмотря на общий спад, остаются востребованы на севере и в Сибири: Мурманская область (33,9%), Омская (30,5%), Новгородская (29,5%) предпочитают покупать вторичку на общих условиях.
Метод анализа: меняется время — меняются и подходы
С 2025 года аналитики Домклик оценивали спрос не по количеству кредитов, а по объёмам выделенных денег. Это позволяет точнее понять настроения рынка: ведь суммы, а не сделки, определяют реальный вес программы. Как раньше, данные берут из статистики Сбера, но теперь учитываются даже дополнительные транши по уже действующим займам — поэтому и в статистике всё ещё всплывают цифры по уже завершённым госпрограммам.
Цена на недвижимость тоже требует пояснений — но об этом уже в другом исследовании Домклик и ЦФА.
