Перед покупкой квартиры: как обезопасить себя и проверить все до последнего угла
Покупка квартиры — событие не только волнительное, но и опасное. Ошибка на этом этапе чревата такими последствиями, после которых жалеть будет некогда — закрутит водоворот юридических проблем, от которых не отмахнёшься ни уговорами, ни наивной верой в порядочность людей. Вот почему к проверке будущего жилья стоит подходить с недюжинной тщательностью и – да, не без здравого скептицизма.
Проверка новостроек: чьё право вы покупаете на самом деле
На первичном рынке дело обстоит интереснее, чем кажется. Квартиры, как таковой, ещё нет – на потолке только строительная пыль. Фактически, вы приобретаете у застройщика не квадратные метры, а лишь обещание: право потребовать, чтобы вашу квартиру когда-нибудь построили. Хватайте лупу, изучая, кто этот застройщик. Какова его репутация? Есть ли прошлые скандалы, судебные тягомотины, недовольные дольщики с плакатами у офиса? Проверьте разрешительную документацию, аккредитацию в банках, прошлые проекты: если сроки сдачи в прошлом срывались регулярно — это явный сигнал, что и в этот раз вас может ждать долгожданная встреча вовсе не с новым жильём, а с судом.
Вторичное жильё: кто тут настоящий хозяин?
На вторичном рынке квартирные истории запутаннее. Первое, что вы обязаны выяснить — действительно ли перед вами собственник. Не поленитесь посмотреть паспорт, попросить показать правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, дарения, наследства — всё, что легло в основу смены владельцев. Затем возьмите выписку из ЕГРН. Обычной выпиской ограничиваться рискованно — запрашивайте расширенную, чтобы получить максимум информации: кто владел квартирой, когда и на каком основании, сколько раз жильё меняло хозяев и были ли обременения.
Обременения: скрытые угрозы
Слово «обременение» звучит как ругательство, особенно для неопытного покупателя. Залог, долги, аресты – всё это может стать вашим головняком сразу после сделки. Иногда обременение можно снять, выплатив остаток по ипотеке — если стороны ведут себя честно. Но если продавец утаивает наличие обременений, стоит задуматься — с такой квартирой можно остаться и без денег, и без жилья. Впрочем, одной выписки мало. Не стесняйтесь заглянуть в судебные базы: кто-то из бывших владельцев мог проходить по банкротным делам или клепать процессы по квартире — потратьте время, чтобы выяснить, не идёт ли под ковром борьба за проданное имущество.
«Прописка» и незримые жильцы
Чтобы не получить в придачу к квартире незнакомых вам людей, закажите выписку из домовой книги. Наилучший вариант — на момент продажи никто не зарегистрирован. Если это невозможно, обязательно оговаривайте в договоре сроки снятия с учёта и требуйте нотариальную гарантию. Особенно пристально надо смотреть, если в квартире прописаны лица с правом пользования — их обещание выписаться обязательно фиксируется документально.
Долги по коммуналке: неприятный сюрприз
Продавец должен предоставить справки об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги, капремонт и содержание жилья.
В случае покупки квартиры с долгами — берите официальный документ с суммой. Порядочный продавец не станет эти факты скрывать, а если скрывает — делайте выводы.
Узаконенная перепланировка — не миф, а необходимость
Модная перепланировка — украшение любого объявления. Но самое главное — соответствует ли то, что вы видите, поэтажному плану и техническому паспорту. Если нет — велика вероятность, что работы проводились без разрешений. В этом случае ответственность за незаконную перепланировку перейдёт к вам — вплоть до необходимости возвращать всё в прежний вид за свой счёт. Лучше перепроверить документы самостоятельно или через специалиста.
Варианты с риском: доверенности, наследства, несовершеннолетние
Острожнее относитесь к жилью, продающемуся по доверенности: настоящего владельца не видно, лица меняются словно в калейдоскопе — величайший простор для мошенников. Всегда находите контакт с собственником, проверяйте подлинность доверенности, не ленитесь изучать истории предыдущих сделок.
Отдельная песня — квартиры после наследства и приватизации. Внезапно появившийся родственник, который был не в курсе о продаже, может через суд вернуть себе квадратные метры, а вы — остаться с пустыми руками.
Если жильё было приватизировано давно, тоже не теряйте нюха. Бывает, права забывают оформить на всех участников: где-то внучок пропал на десятилетие, а потом явился — и привет, длинные разбирательства!
Низкая цена и странности продавца
Квартира, выставленная по цене намного ниже рынка, и срочность продажи должны включить в вашей голове сирену. Возможен вариант, что продавец не совсем дееспособен — поведение, речь, физическое состояние могут выдать многое. В спорных случаях стоит попросить справки от нарколога и психиатра, чтобы потом не оказаться втянутым в возврат сделки по суду.
Если документы не дают в руки — ищите другой вариант
Некоторые продавцы неохотно показывают документы «до задатка». Не тратьте на них время: выписку из реестра можно заказать и самостоятельно по адресу, а секретность документации — тревожный признак.
Читайте договор с лупой
Договор купли-продажи — неформальность, а ваш единственный шанс защититься. Там часто есть условия для расторжения, о которых покупатель узнаёт, когда уже поздно. Прочитайте всё до запятой, советуйтесь с юристом, не соглашайтесь указывать в договоре цену ниже реальной — налоговой теперь это не обманешь.
Главное: в мире недвижимости не бывает полностью безопасных сделок. Рынок меняется, мошенники изобретают новые схемы, а незнание закона не освобождает от бед. Всегда консультируйтесь с опытным специалистом или грамотным юристом: так вероятность неприятных сюрпризов гораздо ниже.
