В поисках защищённых инвестиций: куда вложить деньги в недвижимость — 5 путей для разного кошелька
Растущая инфляция заставляет задуматься: что делать со своими накоплениями, чтобы те не превратились в бумажный мусор? Одно из самых древних решений — недвижимость. Да, привычная недвижимость, которая со временем только дорожает, ведь цена её неизбежно ползёт за стоимостью стройматериалов и трудом рабочих рук. Здесь вы защищаете средства и можете рассчитывать на доход, будь то продавая объект по более высокой цене или сдавая его в аренду и получая деньги на счёт ежемесячно. Не каждый актив может похвастаться такой двойной выгодой, особенно если поставить рядом золото, картины или кучу нефти в сыром вагоне.
Правда, есть у недвижимости два минуса: быстро в деньги не превратишь — можно ждать покупателя месяцами. И крупный стартовый взнос — квартиру с нуля не купишь за мелочь. Однако варианты вложений есть и для тех, кто не держит мешки денег под кроватью — порой стартуют суммы от символических пяти рублей. Пройдёмся по возможностям, не выходя за пределы страны (риск санкций и прочих сюрпризов нам ни к чему).
1. Дом за городом
Порог входа: высокий
Доходность: средняя
Здесь выбор простой: на ваши средства можно взять либо кусок земли, либо уже готовое жильё. Землю берут чаще всего для дальнейшей перепродажи, а иногда — чтобы сдать фермеру под грядки. В среднем по стране одна сотка — 600 тысяч рублей. Но в большинстве случаев всё идёт по другому сценарию: строят дом, продают его подороже или сдают в аренду. Стоимость строительства «коробки» — от 30 тысяч рублей за квадрат. Двухэтажный домик на стандартных шести сотках выйдет минимум в шесть миллионов.
Спрос сейчас огромен: только за 2023 год построено частных домов даже больше, чем многоэтажек. А жильё за городом, часто — свежего вида, отлично уходит как на продажу, так и на аренду. Можно купить старую дачу, отремонтировать — и сдавать через Airbnb или на полгода вперёд. Если не хватает собственных средств — берите льготную ипотеку, годится и если строите своими силами. Ставки — посильные, около 8%.
Плюсы:
— Земля и дом чаще растут в цене вместе
— Можно заработать как на продаже, так и на аренде
Минусы:
— Вся операция занимает прилично времени
— Риски стройки и малолеткая ликвидность
— Лишние деньги могут «застрять» на годы
2. Коммерческая недвижимость
Порог входа: высокий
Доходность: средне-высокая
Речь о магазинах, офисах, складах. Такие помещения обычно берут не под себя — арендуют компании на годы вперёд: магазин на первом этаже, офис банка, склад продуктов. За первый полугодие 2023 в России вложили в коммерческие объекты больше 200 миллиардов рублей — рынок растёт, арендаторы надёжны.
Цены колеблются в зависимости от города. В Москве за квадрат торгового помещения могут просить под 400 тысяч, офис под 350, склад — чуть больше 100. В регионах цены ощутимо ниже: например, в Казани 80-метровый офис можно купить за 5 миллионов, а машино-место для сдачи — за 800 тысяч.
Плюсы:
— Надёжный долгосрочный доход
— Чаще не требуется ремонт: арендатор сделает всё сам
Минусы:
— Для работы — обязательна регистрация бизнеса
— Нет никаких ипотечных или налоговых льгот
— Зависимость от экономики — компании переезжают на волне кризисов
3.
Апартаменты
Порог входа: средний
Доходность: выше средней
Жильё «на грани»: юридически — коммерция, а по факту готовая квартира. Но есть нюанс: нельзя оформить регистрацию, налоги выше, ЖКХ тоже. Но стоят апартаменты обычно на 15–20% дешевле обычных квартир — либо за те же деньги получите объект классом выше в топовой локации. Высокая арендная доходность идёт в придачу: сдавать можно в долгосрок, а можно — посуточно, как гостиничный номер.
В Москве метр апартаментов — почти 280 тысяч, в миллионниках вроде Омска — уже 80. Маленький апартамент с мебелью стартует от 2,3 миллиона.
Плюсы:
— Гибкий формат дохода
— Локация и доходность порой круче стандартных квартир
Минусы:
— Нет налоговых вычетов, господдержки и маткапитала
— Придётся оформлять ИП для сдачи
— Траты на ремонт, мебель — за свой счёт
4. Квартира
Порог входа: средний
Доходность: базовая
Классика жанра, понятная всем. Для вложений берут обычно небольшие квартиры, выгоднее купить пару студий, чем одну большую. Материнский капитал и ипотека под льготный процент сильно снижают стартовые расходы. После покупки можно оформить вычет — государство отдаст часть уплаченного.
В Москве «квадрат» — четверть миллиона, в провинции — раза в 4–5 дешевле. Минимальный порог с мебелью в крупном городе — от 2,5 миллионов.
Плюсы:
— Всё прозрачно и знакомо
— Можно работать как самозанятый, налоги минимальны
Минусы:
— Придётся вложиться в ремонт/мебель
— Доходность ниже, чем у коммерческих вариантов
5. Паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ)
Порог входа: минимальный
Доходность: средне-высокая
Паевой фонд — вариант для тех, кто хочет инвестировать пять рублей, а владеть кусочком современных складов, офисов, строящихся ЖК. Просто покупаете пай, управляющая компания всё делает за вас: сдаёт в аренду, ремонтирует, продаёт. Комиссия компании включена в стоимость, всё прозрачно. На продаже пая его можно быстро обратить в деньги — в отличие от реального объекта на окраине.
Есть фонды классические (живут за счёт аренды) и венчурные — те скупают строящиеся квартиры, а по сдаче дома продают и инвестируют дальше. Чем больше паев, тем существенней доля.
Плюсы:
— Заход для любого бюджета
— Высокая диверсификация
— Можно быстро выйти в деньги
Минусы:
— Для некоторых фондов — нужно подтверждение статуса инвестора
— Нет прямого контроля над объектом
Хотите попробовать себя инвестором? Начните с простого: купите долю в жилом комплексе через фонд наподобие «Квадратные метры» — порог входа смешной, а если проекты выстрелят, пай вырастет в цене. И даже если передумаете — такой актив можно быстро и без хлопот продать.
В мире, где деньги тают быстрее мороженого на июльском солнце, недвижимость — тот островок твёрдости, который гарантированно не уйдёт под воду вместе с инфляцией. Важно лишь выбрать подходящий маршрут: дорого и надолго или быстро и скромно.
