Когда человек вдруг оказывается не в той роли, которую себе рисовал,— это выбивает из колеи. Я думала, что стану инвестором и быстро проверну выгодную сделку, а в итоге получилась самая обычная арендодательница. Особенной радости моя новая роль мне не принесла.
Всё началось в декабре 2021-го. Мне неожиданно подарили миллион рублей. Сначала я собиралась просто сохранить деньги — подушка безопасности звучала убедительнее любых авантюр. Но потом решила рискнуть: вложилась в строящееся жильё. План был наивно прост — купить на старте, переждать рост цен и сбыть дороже, заработав на разнице. Теперь понимаю: идея оказалась не самой удачной.
Рядом были знакомые, которые взяли и сделали деньги на недвижимости — купили, подождали, перепродали. Пример заразителен, особенно когда ты пробовала то же самое на себе. В 2014 году родители оформили на меня скромную однокомнатную: 35 метров, чистовая отделка, 3,4 миллиона из семейных средств. Ещё 150 тысяч ушло на бытовое обустройство: дешёвая кухонька, минимум техники и даже мебель за акционные цены. В целом, сделали ремонт, который не стыдно показать.
Прошло пять лет — и я решила продать квартиру. За это время цена за метр практически удвоилась. В итоге сделка прошла по сумме 6 миллионов, то есть навар — почти 2,6 миллиона. Часть этих денег ушла в новую стройку — двушка покрупнее, пусть и на стадии фундамента.
Всё это казалось блестящей стратегией: покупай, жди, продавай, богатей. Именно это я решила повторить, когда в руках оказался миллион. Быстрых доходов мечталось, поэтому не планировала задерживаться в роли собственника — полгода-год, не больше. Посчитала расходы: комиссия риелтору, разрешение на продажу от застройщика, дисконт покупателю. Даже с учётом этих комиссий казалось, что заработаю 200-400 тысяч, может, больше.
Всё склонилось к недвижимости ещё и потому, что рынок ещё вчера рос как на дрожжах. Пандемия подтолкнула людей покупать новые квартиры, как продукты впрок. Риелторы охотно писали об успехах своих клиентов: мол, вложил, подождал, сорвал куш.
Но вот чего я не учла — важно чувствовать рынок. Я верила затяжному хайпу, а не аналитике. Опытные инвесторы давно понимали: пора тормозить, но мне хотелось приключений.
Квартиру для покупки выбирала вместе с подругой-риелтором. Искала вариант в строящемся доме, чтобы вложиться не более миллиона. Использовала сервис «Трендагент», который позволяет мониторить рост цен по новостройкам и вторичке. Портал был закрытым — пришлось входить по чужому логину. Оценила с десяток вариантов, выставила фильтр «рост более 20% в год» — и выбирала дальше.
На практике лучшие предложения оказались не в самом Петербурге, а в Ленобласти: Кудрово, Мурино. Дома на стадии котлована, пока что только сваи торчат из земли. Район не престижный, инфраструктура небогатая, зато потолки чуть выше и даже обещали клубные пространства для жильцов — почти комфорт-класс.
Подруга расхваливала варианты, но меня терзали сомнения: область, удалённость от метро, пробки, мало детских садов и поликлиник. Но промониторив аналоги по цене и инвестиционной привлекательности, я поняла — всё равно выгоднее, чем в самой черте города.
Не стану лукавить — покупала впопыхах. Риелтор убеждала: студий много, но успей схватить своё. Я быстро внесла бронь; отправлять заявки на ипотеку по разным банкам и ждать решений, как сейчас понимаю, было бы уместнее. Расчёты были более чем примерными: моя подруга-риелтор всего лишь прикинула, сколько придётся платить в месяц и какова будет сумма инвестиций к концу полугодия.
В январе 2022 года банки предлагали субсидированные ставки по ипотеке, но недвижимость дорожала на глазах. Я подписала договор на 30 лет по ставке 11,3%, вложила 10% своих денег — и стала дольщиком с долгом за четыре с лишним миллиона.
Поначалу цена квартиры действительно росла — февраль, март… За две недели после покупки стоимость прыгнула почти на 200 тысяч. Но тут знакомый мир качнулся: доллар улетел за сотню, ключевая ставка Центрального банка подскочила до 20%. Люди ломанулись скупать всё подряд, а застройщики перестали продавать — пересматривали цены.
Я почувствовала, что вот оно: пора продавать. Но риелтор уверяла — подожди, ещё вырастет. Я поверила и прождала зря. Весной ажиотаж испарился, стоимость квартиры застыла — затем медленно пошла вниз.
Я начала паниковать, выставила объявление, но покупателей не было. Риелторы советовали снижать цену. В какой-то момент мне предлагали продавать себе в убыток; я отказалась.
В итоге попробовать продать не вышло, и тогда я решила хотя бы снизить бремя платежей — рефинансировать ипотеку. Нашла предложения со ставкой чуть ниже, где-то на процент, но рассчитывать на большее было сложно. Некоторые банки предлагали красивые условия — за крупную комиссию в полмиллиона. Таких денег у меня не было.
Несколько банков, немного волокиты, сбор справок… Всё оказалось не так просто. Где-то одобрили, но потом отказали без объяснения причин. Где-то согласовали рефинансирование, но с условием крупного дополнительного взноса — почти четверть миллиона; таких средств я наскрести не смогла.
Теперь у меня на руках строящаяся квартира, долг перед банком и планы стать арендодателем поневоле. Lesson learned: видеть рост — ещё не значит прийти вовремя. А эмоции в инвестициях — плохой советчик.
